Анализ максимально эффективного использования недвижимости.
В процессе оценки стоимости недвижимости специалист оценочной компании, прежде всего, должен проанализировать юридические ограничения, которые определяют вариант разрешенного применения участка земли, а также плотность и этажностьзастройки, наличие потенциальных вариантов изменения планировочных решений и конструкций строений.
Ограничения существуют в рамках действующих строительных регламентов, и подлежат обязательному исполнению собственниками участков, землевладельцами, арендаторами, землепользователями.
Ограничения юридического характера анализируются на основании документов:
- Проектная документация на объект;
- Акт разрешенного применения участка земли;
- Схема правового зонирования;
- Кадастровая информация;
- Концепция реконструкции;
- Документы на ограничения застройки;
- Генплан строительства.
Ограничения физического характера исследуются для определения возможности применения существующих конструкций элементов при будущих реконструкциях. Для объектов с увеличением этажности необходимо получить заключение по техническому состоянию конструкций. Техническая экспертиза необходима также в отношении незавершенного строительства при условии, что строительство прекращено более 5 лет назад, а готовность строительства составляет не более 50%.
Анализ максимально эффективного применения объекта при оценке недвижимости включает этапы:
1. Анализ максимально эффективного применения участка в предположении, что он свободен.
2. Анализ максимально эффективного применения участкас учетом улучшений:
2.1. Текущее применение объекта (расчетная и текущая стоимости равны);
2.2. Альтернативное применение с учетом реконструкции, иных изменений (стоимость объекта при альтернативном применении равна стоимости объекта после реконструкции за вычетом затрат на реконструкцию);
2.3. Альтернативное применение с учетом строительства новых улучшений (стоимость объекта при альтернативном применении с учетом строительства новых улучшений равна сумме затрат на новое строительство без учета затрат на снос существующих элементов, на новое строительство и стоимости материалов).
3. Выбор максимально эффективного применения (стоимость при максимально эффективном применении равна максимальному значению по п. п. 2.1 – 2.3).
Стоимость может возрасти за счет следующих факторов:
- Рост арендной платы;
- Уменьшение операционных затрат;
- Увеличение площади, сдаваемой в аренду;
- Увеличение наполняемости помещений;
- Уменьшение рисков в процессе эксплуатации;
- Увеличение периода полезного применения.
Расчеты стоимости объекта на рынке производятся для варианта максимально эффективного применения. Если максимально эффективным применением объекта является снос объекта и последующее строительство нового, то специалист выполняет оценку участка земли с излишними элементами, уменьшающими стоимость участка на затраты по сносу элементов.
При оформлении отчета допускаются варианты:
- Приводится укрупненный расчет стоимости в разделе обоснования максимально эффективного применения, и выполняется детальный расчет доходным подходом;
- Приводиться полный расчет в разделе обоснования максимально эффективного применения, а в разделе, посвященном доходному подходу, приводятся ранее полученные результаты.
Таким образом, главными параметрами стоимости на рынке являются анализ максимально эффективного применения объекта и доходный подход.
